Kwestia nakładów koniecznych została uregulowana w art. 663 KC, zgodnie z którym jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Z powyższym przepisem koresponduje ogólny obowiązek wynajmującego określony w art. 662 § 1 KC, w myśl którego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Należy wskazać, że strony umowy najmu mogą ukształtować jej treść w zakresie rozliczenia nakładów na rzecz odmiennie niż przewidują to przepisy art. 662 § 1 KC i art. 663 KC , ze względu na dyspozytywny (względnie wiążący) charakter tych norm.
Przykładowo, obowiązek wykonania napraw koniecznych może zostać nałożony w treści umowy na najemcę w granicach przysługującej stronom swobody kontraktowania.
Kancelaria Prawna Modus Wrocław świadczy usługi pełnego, profesjonalnego wsparcia i doradztwa prawnego w zakresie prawa cywilnego oraz umów najmu.
Jak wynika z normy art. 663 KC Najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego, gdy wynajmujący pomimo wezwania nie wywiąże się z tego obowiązku. Na uwagę zasługuje fakt, iż najemca może domagać się zwrotu poczynionych w tym zakresie wydatków już po ich poniesieniu.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.3.1975 r., III CZP 13/75 wskazał, iż najemca, który dokonał napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelności wynajmującego z tytułu czynszu.
Wykonanie przez najemcę napraw bez uprzedniego wyznaczenia wynajmującemu terminu do ich przeprowadzenia należy traktować jako prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. W tej sytuacji najemca powinien liczyć się z możliwością podniesienia przez wynajmującego zarzutu, że prace mogły być wykonane mniejszym kosztem.
Zarówno w doktrynie prawa jak i w orzecznictwie ugruntowało się stanowisko, że najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu.
