Z zasady swobody umów przewidzianej w art. 353[1] Kodeksu cywilnego wynika, że umowa najmu lokalu mieszkalnego może być przez strony rozwiązana w każdym czasie, jeżeli wynajmujący i najemca złożą zgodne oświadczenia woli w tym zakresie.
Jeżeli takiego porozumienia brak, najemca chcący wypowiedzieć umowę jednostronnie może to uczynić w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Jest on bowiem w korzystniejszej sytuacji od właściciela, którego ograniczają w zakresie wypowiedzenia uwarunkowania wynikające z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Jednostronne wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora podlega zasadom określonym w Kodeksie cywilnym właściwym dla danego stosunku prawnego.
I tak, jeżeli umowa najmu zawarta była na czas nieoznaczony, najemca może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie musi to uczynić najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony nie mogą określić w umowie krótszego terminu wypowiedzenia.
Jeżeli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, najemca może wypowiedzieć najem na trzy dni; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jeżeli czynsz jest płatny w dłuższych odstępach czasu niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.
W sytuacji gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony najemca może wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, a gdy w umowie brak wskazania takich przyczyn najemca jest związany umową do końca jej obowiązywania.
Pomimo zakazu swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, brak określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne nie przesądza o niemożności wycofania się przez lokatora z tego rodzaju stosunku obligacyjnego, gdyż przepisy prawa przewidują w określonych wypadkach możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony.
Jeżeli bowiem w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
W przypadku jednakże, gdy wady istniały w chwili zawierania umowy, a najemca wiedział o wadach, nie ma on prawa wypowiedzenia umowy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wady zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. W takich przypadkach najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawierania umowy o wadach wiedział.
Na marginesie wskazać należy, iż samo opróżnienie lokalu przez najemcę bez wypowiedzenia przez niego stosunku prawnego nie jest wystarczające do wygaśnięcia stosunku najmu.
