Przedmiotem wielu kontrowersji pozostaje w praktyce kwestia skutecznego wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego lokatorowi, który zachowuje się w sposób naganny.
Wynajmujący lokal objęty regulacją ustawy o ochronie prawa lokatorów, konstruując zapisy przyszłej umowy najmu musi mieć świadomość, że może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn określonych w tej ustawie. Ta zasada uniemożliwia wypowiedzenie z dowolnej przyczyny umowy zawartej na czas nieokreślony, o czym wielu wynajmujących zapomina, czyniąc bezskuteczną podjętą przez nich czynność wypowiedzenia.
Stosownie bowiem do przepisu art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zwanej dalej ustawą, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a ustawy.
Przyczyny wypowiedzenia związane z nagannym zachowaniem się lokatora wskazane zostały w przepisie art. 11 ust. 2 ustawy, który stanowi:
,,Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
W świetle dominującej w nauce wykładni prawnej wyżej przywołanych regulacji dotyczących wypowiedzenia znajdują one zastosowanie zarówno do umów zawartych na czas oznaczony jak i nieoznaczony.
Co ważne – jeżeli strony nie wskażą w umowie przyczyn wypowiedzenia umowy nie rodzi to zakazu wypowiedzenia takiej umowy przez właściciela z przyczyn określonych w ustawie.
Oczywiście przy okazji sporu z uciążliwym lokatorem warto zawsze mieć na uwadze, iż poza przypadkami dozwolonymi przez obowiązujące przepisy prawa wynajmujący zawsze może rozstać się z uciążliwym lokatorem w drodze zawarcia z nim porozumienia o zgodnym rozwiązaniu umowy przez strony, W takim porozumieniu warto przy okazji uregulować wszelkie inne kwestie zabezpieczające interesy wynajmującego.
Ponadto, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 11 ust. 2 ustawy. Pojęcie ważnych przyczyn jest pojęciem nieostrym i ocena, czy w danym przypadku występuje ważna przyczyna będzie każdorazowo należeć do oceny Sądu. W postanowieniu z dnia 10.10.2018 r. (I CNP 12/18) Sąd Najwyższy wypowiedział się, iż ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu zachodzą wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a jednocześnie nie jest niezbędny najemcy.
Termin wypowiedzenia wskazany w art. 11 ust. 2 ustawy liczony jest od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym skutecznie zostało złożone przez właściciela oświadczenie woli w taki sposób, że lokator mógł się z nim zapoznać. Należy przy tym mieć na uwadze, że termin wypowiedzenia nie może być wolą stron modyfikowany, a wszelkie odmienne postanowienia w kwestii ustalenia innego terminu zawarte przez strony w umowie będą nieważne w świetle art. 58 kodeksu cywilnego.
Właściciel zobowiązany jest przygotować wypowiedzenie w formie pisemnej pod rygorem nieważności co oznacza, ze złożone w innej formie np. ustnej, czy drogą elektroniczną będzie nieważne.
Wypowiedzenie powinno określać przyczynę wypowiedzenia.
Pismo należy doręczyć lokatorowi osobiście lub przesłać za potwierdzeniem odbioru.
Należy pamiętać, iż przed złożeniem wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy należy wystosować pisemne upomnienie pod adresem lokatora, wzywające go do zaniechania działań wskazanych w tym przepisie.
W piśmie zawierającym upomnienie lokatora należy wskazać zachowanie, którego zaniechania domaga się właściciel. Właściciel może dokonać wypowiedzenia wyłącznie w przypadku, gdy lokator, który otrzymał upomnienie, nie zmienił swojego zachowania. Przed złożeniem zaś wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy właściciel musi uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięcznego termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Niespełnienie powyższych wymogów powoduje nieskuteczność wypowiedzenia.
Wypowiedzenie umowy najmu winno w szczególności zawierać następujące postanowienia: miejscowość i datę sporządzenia pisma, oznaczenie wypowiadającego i lokatora, podstawę wypowiedzenia umowy najmu, oznaczenie umowy najmu ze wskazaniem daty zawarcia, adresu lokalu, określenie terminu rozwiązania umowy z upływem okresu wypowiedzenia, uzasadnienie wypowiedzenia, termin opróżnienia lokalu, podpis wypowiadającego.
Po upływie okresu wypowiedzenia najem ustaje z mocy prawa. Jeżeli lokator pomimo rozwiązania umowy nadal używa lokalu bez tytułu prawnego zasadnym jest złożenie pozwu o eksmisję, po to, aby sąd zobowiązał pozwanego do opuszczenia i opróżnienia lokalu.
Ponadto właścicielowi przysługuje prawo do żądania od takiej osoby odszkodowania, co gwarantuje mu art. 18 ustawy, który stanowi, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu, co miesiąc, uiszczać właścicielowi odszkodowanie. A zatem właściciel winien rozważyć dodatkowo wystąpienie przeciwko takiej osobie z pozwem o zapłatę odszkodowania.
Sprawy o eksmisję rozpoznawane są w postępowaniu procesowym. W myśl postanowienia SN z 22.7.2005 r. (III CZP 39/05), sprawy o wydanie lokalu mieszkalnego objęte reżimem Ustawy o ochronie praw lokatorów nie podlegają rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym.
W uzasadnieniu pozwu należy wskazać wszystkie fakty przemawiające w ocenie właściciela za koniecznością eksmisji danej osoby z lokalu i powołać wszystkie dowody na poparcie tych twierdzeń (np. zeznania świadków, dokumenty, w tym umowa najmu lokalu, pismo wypowiadające umowę z potwierdzeniem jego doręczenia, odpis z księgi wieczystej potwierdzający prawo do lokalu, itd.).
Powód powinien wskazać już w pozwie wszystkie osoby, które zamieszkują w lokalu i wobec których kieruje żądanie opuszczenia lokalu.
Co ważne – to czy osoba używająca lokal bez tytułu prawnego jest zameldowana w lokalu nie ma znaczenia w kwestii ewentualnego objęcia jej pozwem o eksmisję. Jeżeli osoba jest zameldowana w lokalu, a nie zamieszkuje w nim Sąd oddali powództwo wytoczone względem niej.
Jeżeli zapadnie wyrok nakazujący eksmisję, a pozwany nie wykona wyroku dobrowolnie, osoba domagająca się eksmisji, po nadaniu przez sąd wyrokowi klauzuli wykonalności, winna wystąpić do komornika z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
Jeżeli chcesz dowiedzieć się, w jaki sposób skutecznie przeprowadzić proces wypowiedzenia umowy najmu uciążliwemu lokatorowi albo chcesz upewnić się, czy złożone wypowiedzenie jest zgodne z prawem, zapraszamy do kontaktu.
