Warunki umowy najmu lokalu użytkowego związanej z gospodarczym wykorzystywaniem przedmiotu najmu winny gwarantować najemcy stabilność, zachęcającą go do rozwoju i czynienia zaplanowanych nakładów inwestycyjnych w lokal.
Lokal może być przekazany najemcy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Najemca, decydując się na zawarcie umowy najmu na czas oznaczony uzyskuje ochronę przed ewentualną, całkowicie swobodną decyzją wynajmującego o rozwiązaniu umowy.
Stosownie bowiem do brzmienia art. 673§3 KC taką umowę można wypowiedzieć, gdy w jej treści określono wypadki uzasadniające wypowiedzenie. Poza tym przepisy KC przewidują w określonych wypadkach związanych z istnieniem wad lokalu użytkowego, możliwość wypowiedzenia przez najemcę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Kancelaria Prawna Modus Wrocław świadczy usługi pełnego, profesjonalnego wsparcia i doradztwa prawnego w zakresie prawa cywilnego oraz umów najmu.
Takiej pewności trwałości stosunku zobowiązaniowego nie dałaby najemcy umowa zawarta na czas nieoznaczony, której istotną cechą jest możliwość swobodnego jej rozwiązania przez każdą ze stron w drodze wypowiedzenia bez podania przyczyn z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
W świetle dyspozycji art. 673§3 KC Najemca winien zadbać o to, aby postanowienia przyszłej umowy dawały mu możliwość wypowiedzenia stosunku najmu w interesujących go okolicznościach i terminach, innych jednak niż wypadki przewidziane w ustawie jako podstawy dla natychmiastowego zakończenia stosunku najmu.
W świetle poglądów doktryny i orzecznictwa samo tylko zastrzeżenie w terminowej umowie najmu dopuszczalności jej rozwiązania, bez wskazania wypadków uzasadniających takie rozwiązanie nie można uznać za wypadki wskazane w umowie zgodnie z wymogiem art. 673§3 KC.
W judykaturze wyrażono liberalne stanowisko, iż przyczyny wypowiedzenia mogą być sformułowane w umowie najmu na czas oznaczony nie tylko w sposób skonkretyzowany, ale możliwe jest określenie ich w sposób ogólny.
Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w dniu 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06) uznał, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC. W uzasadnieniu uchwały SN wskazał: ,,Uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter – czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena „ważności” przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy. Zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny.’’
Ponieważ zamieszczenie w umowie klauzuli generalnej odwołującej się do ,,ważnych przyczyn’’ może generować późniejszy spór między stronami i konieczność ingerencji Sądu, w interesie obu stron leży wskazanie w umowie w sposób dostatecznie konkretny wypadków uzasadniających wypowiedzenie.
Niezależnie od powyższego należy wskazać, iż nie ma żadnych przeszkód dla przedterminowego rozwiązania każdej umowy najmu lokalu użytkowego w wyniku złożenia zgodnych oświadczeń woli przez obie strony umowy.
Jeżeli potrzebują Państwo wsparcia w kwestiach umów najmu oraz prawa cywilnego zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią Prawną.
