Brak uzgodnień pomiędzy wynajmującym, a najemcą dotyczących trybu dokonywania przez najemcę ulepszeń w lokalu użytkowym, w tym zasad ich finansowania jest częstym źródłem sporu po ustaniu stosunku najmu.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 04 listopada 1980 r. (sygn. akt: II CR 394/80) stwierdził, że najemca, który dokonał nakładów na najętą rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunek najmu.
Warto zatem uregulować w umowie najmu lokalu użytkowego kwestie losu prawnego ewentualnych ulepszeń najętego lokalu.
Możliwość taką daje dyspozytywny charakter przepisu art. 676 KC zgodnie z którym, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Kancelaria Prawna Modus oferuje kompleksowe, profesjonalne wsparcie i doradztwo w zakresie umów najmu, umów najmu okazjonalnego oraz prawa cywilnego.
Z treści wskazanego przepisu wynika, iż nie ma on zastosowania w przypadku, gdy strony umowy w sposób odmienny uregulowały w niej kwestie dotyczące sposobu rozliczeń nakładów ulepszających najęty lokal, dokonanych przez najemcę.
Strony mogą przykładowo przyjąć, iż kwota odpowiadająca wartości nakładów ulepszających poczynionych przez najemcę będzie sukcesywnie potrącana z czynszu najmu.
W odniesieniu do definicji ulepszeń, w orzecznictwie podkreśla się, iż ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które zwiększają wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez najemcę.
Ulepszeniami nie są drobne nakłady obciążające najemcę i nakłady konieczne, które co do zasady obciążają wynajmującego.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowane jest stanowisko, iż wartość ulepszeń określa wzrost wartości rzeczy, na którą zostały poczynione, oceniany w chwili zwrotu rzeczy.
Wartość ulepszeń wynika zatem z porównania wartości rzeczy ulepszonej w wyniku poczynionych nakładów z wartością, jaką rzecz miałaby, gdyby najemca ulepszeń nie dokonał. Należy zaznaczyć, iż porównanie dotyczy stanu z chwili zwrotu rzeczy wynajmującemu.
Co ważne – nie należy utożsamiać wartości ulepszeń z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie.
Żądając zwrotu nakładów na podstawie art. 676 KC najemca musi zgodnie z art. 6 KC udowodnić, że poniósł określone nakłady i że zwiększyły one wartość rzeczy w chwili jej zwrotu na rzecz wynajmującego.
Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
