Treścią umowy o dożywocie jest zobowiązanie się właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę w zamian za zobowiązanie się nabywcy do zapewnienia dożywotniego utrzymania zbywcy lub osobie bliskiej zbywcy, lub też zbywcy i osobie mu bliskiej.
W drodze umowy o dożywocie osoba fizyczna (bo tylko taka może być zbywcą), może dokonać zbycia nie tylko całej nieruchomości, ale też udziału we współwłasności nieruchomości.
Mając na uwadze, że w wyniku zawarcia umowy o dożywocie przenoszona jest własność nieruchomości, umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego ( art. 158 k.c.).
Kompleksowe wsparcie w zakresie Prawa Cywilnego.
Kancelaria Prawna Modus
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia i strony nie mogą w tym zakresie zawrzeć odmiennych postanowień w umowie.
Jeśli chodzi o zakres świadczenia nabywcy, polegającego na zapewnieniu dożywotniego utrzymania, powinien być on sprecyzowany przez strony w treści umowy.
W braku odmiennej umowy zakres tego zobowiązania wyznaczać będzie przepis art. 908 §1 k.c., który stanowi, że nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
Niezależnie od wyżej opisanych świadczeń, nabywca nieruchomości może w umowie o dożywocie zobowiązać się do ustanowienia na rzecz zbywcy użytkowania, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebności mieszkania lub innej służebności osobistej, albo do spełniania powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. Świadczenia ustalone w umowie należą do treści prawa dożywocia.
Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym. Nie wchodzi ono w skład spadku po zmarłym dożywotniku, nie może być przedmiotem zastawu i nie podlega egzekucji.
Oczywiście przyjęty w umowie zakres dożywocia nie jest niezmienny i w razie zmiany warunków, strony mogą dokonać modyfikacji stosunku dożywocia.
Natomiast w sytuacji pojawienia się konfliktu pomiędzy stronami, jeżeli strony nie będą mogły dojść do porozumienia w kwestii ewentualnej zmiany umowy dożywocia, każda z nich umowy może zwrócić się do Sądu o zamianę świadczeń wynikających z dożywocia na dożywotnią rentę.
Przesłanką wystąpienia z tym żądaniem jest wytworzenie się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności.
Z utartej linii orzeczniczej wynika, że przyczyny, które do takich okoliczności doprowadziły nie mają tu istotnego znaczenia. Mogą one być obiektywne, ale i tylko subiektywne, niezawinione bądź zawinione przez obie strony czy też tylko jedną ze stron.
Warto dodać, że w razie sporu stron co do zakresu zamiany uprawnień wynikających z prawa dożywocia na rentę, decyzja ta należy do Sądu, który będzie brał pod uwagę interesy obu stron.
Ponadto, w razie zaistnienia niewłaściwego układu stosunków, uniemożliwiającego bezpośrednią styczność stron, sąd może rozwiązać umowę o dożywocie na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości.
Należy jednakże mieć na uwadze, że orzeczenie o rozwiązaniu umowy o dożywocie może zapaść tylko w wypadkach wyjątkowych.
Wypadek wyjątkowy ma miejsce wtedy, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości (vide: wyrok SN z dnia 9 kwietnia 1997 r., III CKN 50/97).
Sądy stwierdzały wielokrotnie, że przesłanką kwalifikacji wypadku z art. 913 § 2 k.c. jako wyjątkowego jest szczególnie naganne zachowanie wobec dożywotnika, agresja wobec niego, częste i intensywne awantury między stronami umowy dożywocia, permanentne poniżanie godności osobistej dożywotnika, względnie także przez całkowite niewywiązywanie się z obowiązków wobec dożywotnika, i to mimo podejmowania przez niego odpowiednich kroków, aby obowiązki te mogły być wykonywane.
Wyjątkowość wypadku może zachodzić także np. w razie naruszania nietykalności cielesnej dożywotnika czy popełniania wobec niego innych czynów karalnych.
Niewystarczające jest tu samo negatywne psychiczne nastawienie do dożywotnika.
Ponadto wyjątkowy wypadek w rozumieniu art. 913 § 2 k.c. zachodzi wówczas, gdy zachowanie zobowiązanego względem dożywotnika jest szczególnie naganne, a możliwość zamiany świadczeń na rentę nie może przynieść zadowalającego rezultatu.
Należy wskazać, że do zmiany stosunku dożywocia dojdzie też na skutek zbycia rzeczy. Właściciel nieruchomości może bowiem zbyć nieruchomość obciążoną dożywociem i nie jest do tego potrzebna zgoda dożywotnika. W takiej sytuacji dożywotnik może zażądać zmiany dożywocia na dożywotnią rentę.
Kancelaria Prawna Modus oferuje pełne wsparcie w tematyce umowy dożywocia oraz kompleksową obsługę w zakresie Prawa Cywilnego. Zapraszamy do współpracy.
