Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 KC posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Jak wynika z powyższego przepisu istotne przesłanki niezbędne do zasiedzenia nieruchomości to nieprzerwane samoistne posiadanie oraz upływ czasu (20 lat przy dobrej wierze, 30 lat przy złej wierze).
Przedmiotem nabycia własności przez zasiedzenie może być nieruchomość gruntowa, budynkowa i lokalowa.
Definicja posiadania samoistnego zawarta została w artykule 336 k.c., na mocy którego cechy posiadacza samoistnego można przypisać wyłącznie posiadaczowi rzeczy, który włada nią jak właściciel, czyli wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 k.c.).
Kancelaria Prawna Modus Wrocław świadczy usługi pełnego, profesjonalnego wsparcia i doradztwa prawnego w zakresie prawa cywilnego oraz umów najmu.
O samoistnym charakterze danego posiadania decyduje również, czy posiadacz objął rzecz w posiadanie z woli właściciela i na zasadach przez niego określonych, czy też niezależnie od woli właściciela, lub nawet wbrew jego woli czy świadomości. Objęcie rzeczy w posiadanie za zgodą właściciela, nawet tylko dorozumianą i posiadanie jej w zakresie przez właściciela określonym lub tolerowanym, świadczy o posiadaniu zależnym, choćby posiadacza z właścicielem nie łączył żaden stosunek prawny. Posiadacz włada wtedy rzeczą „jak” osoba mająca prawo, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą i zgodnie z art. 336 k.c. jest posiadaczem zależnym (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2012 r.
I CSK 360/11).
Należy ponadto podkreślić, że o tym, czy posiadanie jest samoistne, decyduje stan woli posiadacza i jej uzewnętrznienie. Posiadacz, który ma wolę władania nieruchomością jak właściciel i tę wolę manifestuje na zewnątrz, w tym także wobec rzeczywistego właściciela – jest posiadaczem samoistnym.
Jako przejawy samoistnego posiadania nieruchomości wskazuje się w orzecznictwie dbanie o nieruchomość, jej zabudowanie lub zagospodarowanie w inny sposób, pobieranie pożytków czy opłacanie podatków od nieruchomości i ponoszenie innych kosztów jej utrzymania, a także załatwianie określonych spraw jako właściciel nieruchomości przed organami administracji.
Co ważne- podmiot sprawujący władztwo nad nieruchomością musi to robić w swoim imieniu, niezależnie od woli i zgody innych osób.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowało się stanowisko, iż posiadanie nie traci cechy samoistności z tego powodu, że posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jeżeli tylko posiada tak, jakby był właścicielem (postanowienie Sądu Najwyższego z 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98).
Natomiast świadomość posiadacza co do przysługiwania albo nieprzysługiwania mu prawa, które wykonuje wobec nieruchomości, ma znaczenie jedynie dla oceny jego dobrej albo złej wiary i wpływa jedynie na długość terminu zasiedzenia.
W doktrynie i judykaturze przyjmuje się, że posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu określone prawo (np. własność, dzierżawa). W złej wierze jest natomiast ten, kto wie, że nie przysługuje mu określone prawo albo nie dowiedział się o tym przez niedbalstwo.
Należy wskazać, że okoliczności, świadczące o istnieniu dobrej lub złej wiary podlegają indywidualnej ocenie, uwarunkowanej okolicznościami konkretnej sprawy. W przepisie art. 7 KC wyrażone zostało domniemanie istnienia dobrej wiary .
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu – 20 lat przy dobrej wierze oraz 30 lat przy złej wierze.
Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się od objęcia rzeczy przez posiadacza samoistnego w posiadanie.
Nie przerywa ciągłości posiadania przemijająca przeszkoda. Za nieprzerwane poczytuje się posiadanie przywrócone.
