Powstanie dożywocia umownego wymaga zawarcia umowy między dożywotnikiem i nabywcą nieruchomości. W związku z tym, że w wyniku zawarcia umowy o dożywocie przenoszona jest własność nieruchomości, umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa o dożywocie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za świadczenie polegające na zapewnieniu zbywcy dożywotniego utrzymania. Cechą zobowiązania wynikającego z umowy o dożywocie determinującego jego właściwość (naturę) jest jego alimentacyjny charakter. Należy uznać, że zapewnienie dożywotniego utrzymania w jakikolwiek sposób, czy to poprzez spełnianie świadczenia pieniężnego lub niepieniężnego, czy poprzez pokrywanie kosztów opieki nad dożywotnikiem, czy też poprzez sprawowanie osobistej opieki nad jego osobą, mieści się w formule prawa dożywocia.
Prawo dożywocia ze względu na jego treść jest ściśle związane z osobą uprawnionego, w konsekwencji nie wchodzi do spadku po dożywotniku. Ścisły związek prawa dożywocia z osobą uprawnionego przesądza też o jego niezbywalności. Prawo dożywocia nie może być przedmiotem egzekucji ani też przedmiotem zastawu.
Umowa o dożywocie jest źródłem zobowiązania ciągłego o charakterze terminowym – jest ona zawierana zawsze na czas życia dożywotnika, a zatem na czas oznaczony. Elementem właściwości (natury) zobowiązania wynikającego z umowy o dożywocie jest również jego trwałość, rozumiana jako brak możliwości doprowadzenia do zmiany jego treści albo wygaśnięcia w drodze jednostronnej czynności prawnej, takiej jak wypowiedzenie albo odstąpienie. Ciągły charakter tego zobowiązania powoduje, że strony nie mogą rozwiązać umowy o dożywocie ze skutkiem wstecznym natomiast trwałość jako element jego właściwości (natury) powoduje, iż niemożliwe jest wprowadzenie do umowy o dożywocie postanowień (podstaw do wypowiedzenia) umożliwiających doprowadzenie do wygaśnięcia wynikającego z niej zobowiązania bez konieczności zwrotu nieruchomości dożywotnikowi. Alimentacyjny charakter zobowiązania uniemożliwia ukształtowanie umowy w taki sposób, który prowadziłby do tego, że alimentacyjne potrzeby dożywotnika nie byłyby zaspokajane w jakimkolwiek zakresie.
Stronami umowy o dożywocie są zbywca nieruchomości nazywany także dożywotnikiem, oraz nabywca nieruchomości określany mianem zobowiązanego. Dożywotnikiem może być zarówno zbywca nieruchomości, jak i jego osoba bliska. Na podstawie umowy o dożywocie zbywca nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, natomiast nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie poprzez spełnianie świadczeń ciągłych lub okresowych do śmierci dożywotnika oraz sprawić dożywotnikowi pogrzeb (świadczenie jednorazowe). Postanowienia umowy odnoszące się do tych świadczeń są przedmiotowo istotne (essentialia negotii), a ich występowanie w umowie pozwala na stwierdzenie, czy mamy do czynienia z umową o dożywocie czy też z inną umową.
Zobowiązanie do spełniania świadczeń będących przedmiotem zobowiązania wynikającego z umowy o dożywocie powstaje już wskutek zawarcia samej umowy. Stąd umowa o dożywocie ma charakter konsensualny, a jej skuteczność nie jest uzależniona od wpisu prawa dożywocia i nabycia własności w księdze wieczystej z uwagi na deklaratywny charakter takiego wpisu. W doktrynie i orzecznictwie został sformułowany pogląd, zgodnie z którym zakres obowiązków nabywców nieruchomości określony w umowie o dożywocie powinien być taki, aby dożywotnik nie musiał poszukiwać dodatkowych środków utrzymania. Zależnie od tego, do spełniania jakich świadczeń zobowiązany jest nabywca nieruchomości, jego świadczenie może polegać na przenoszeniu własności pieniędzy lub rzeczy oznaczonych co do gatunku, świadczeniu usług albo spełnianiu świadczenia, które zobowiązany jest spełnić wynajmujący na rzecz najemcy lokalu. Świadczeniem, do którego spełnienia może być zobowiązany nabywca, jest ustanowienie użytkowania, służebności mieszkania lub innej służebności osobistej obciążającej nieruchomość będącą przedmiotem umowy o dożywocie.
Świadczenie dożywotnika, o ile jest on zbywcą nieruchomości polega na przeniesieniu własności lub udziału we współwłasności nieruchomości. Na podstawie umowy o dożywocie możliwe jest również przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości wchodzącej w skład spadku, jednak obciążenie takiej nieruchomości prawem dożywocia wymaga zgody wszystkich spadkobierców. Przedmiotem świadczenia polegającego na przeniesieniu własności nieruchomości może być bez wątpienia jakakolwiek nieruchomość. Nie budzi wątpliwości, że nie jest umową o dożywocie umowa, na podstawie której dochodzi do przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Umowa dożywocia umownego może być rozwiązana jedynie wyjątkowo. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Umowa dożywocia może być podważona również w inny sposób np. na podstawie przepisów o wadach oświadczeń woli. W oparciu o te przepisy z powództwem może wystąpić nie tylko dożywotnik, ale też jego spadkobiercy po śmierci dożywotnika mogą próbować podważyć skuteczności umowy. Taki proces jest jednak skomplikowany i obarczony dużym ryzykiem przegranej przez powoda – trudno jest bowiem udowodnić, że zawierający umowę nie był świadomy tego, co robi, lub że była to fikcyjna umowa w celu obejścia przepisów o zapłatę zachowku w przyszłości.
