Stosownie do brzmienia przepisu art.682 Kodeksu cywilnego, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Powyższa regulacja prawna, której celem jest ochrona życia i zdrowia ludzkiego ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, iż nie można wyłączyć lub ograniczyć jej zastosowania w odniesieniu do konkretnego stosunku najmu.
Wystarczającą przesłanką skorzystania przez najemcę z uprawnienia wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym jest w tym wypadku istnienie samego niebezpieczeństwa dla zdrowia wyżej wymienionych osób, przy czym zagrożenie to nie musi mieć charakteru obiektywnego, lecz podlega subiektywizacji.
Nie jest konieczne wystąpienie skutku tego zagrożenia, na przykład uszczerbku na zdrowiu.
Ponadto bez znaczenia jest okoliczność, kiedy wady zagrażające zdrowiu powstały oraz czy można je usunąć.
W orzecznictwie wskazuje się, iż stan zagrożenia zdrowia stwarzać mogą sytuacje takie jak np. możliwość zawalenia się ściany, sufitu, zawilgocenie, zagrzybienie, emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku (w którym znajduje się lokal) substancji toksycznych, utrzymywanie w lokalu zbyt niskiej temperatury.
Kancelaria Prawna Modus oferuje kompleksowe wsparcie i doradztwo w zakresie umów najmu mieszkań.
W piśmiennictwie wskazuje się, że do skutecznego wypowiedzenia najmu w trybie art. 682 Kodeksu cywilnego nie jest konieczne ani uprzednie zawiadomienie wynajmującego o występowaniu wad, ani też wezwanie go do ich usunięcia.
Odmienne stanowisko zajął w tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9.10.2013 r.(sygn. akt: V CSK 467/12), w którym wyjaśnił, iż ,,(…) w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia tej wady. W sytuacji takiej prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady, mimo istnienia takiej możliwości (…) Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, w których wada ma charakter nieusuwalny lub jej usunięcie byłoby oczywiście nieopłacalne ekonomicznie (np. wymagając rozebrania i ponownego wzniesienia budynku). W takich przypadkach wzywanie do przywrócenia odpowiednich warunków w lokalu byłoby bezcelowe, a w konsekwencji wypowiedzenie stosunku najmu może nastąpić niezwłocznie. Ustalenie, czy wypadek taki ma miejsce, powinno zawsze nastąpić z odniesieniem się do konkretnych okoliczności faktycznych, w tym zwłaszcza do charakteru wady oraz po rozważeniu interesów stron’’.
