Zwłoka z zapłatą czynszu jest jedną z najczęstszych przyczyn wypowiedzenia lokatorowi umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Aby jednak wypowiedzenie stosunku prawnego z powodu zwłoki było ważne i prawnie skuteczne musi zostać zachowany ustawowy tryb wypowiadania umowy najmu lokalu mieszkalnego w tym przypadku określony w art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j.: Dz.U. z 2023 r. poz. 725).
W ww. przepisie zostały określone również przesłanki poprawnego i skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Kancelaria Prawna Modus Wrocław świadczy usługi pełnego, profesjonalnego wsparcia i doradztwa prawnego w zakresie prawa cywilnego oraz umów najmu.
Należy po pierwsze wskazać, że zwłoka z zapłatą czynszu oznacza opóźnienie, za które lokator ponosi odpowiedzialność. Aby dawała ona właścicielowi prawo wypowiedzenia najmu, musi dotyczyć co najmniej trzech pełnych okresów płatności, a zatem sumy wartości należności za ten okres.
Ponadto właściciel musi uprzedzić lokatora w formie pisemnej o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Właściciel powinien zadbać o to, aby uzyskać potwierdzenie otrzymania pisma przez lokatora, gdyż termin dodatkowy wyznaczony najemcy na uregulowanie należności biegnie od dnia, w którym pismo to doszło do niego w taki sposób , że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 k.c.).
Dopiero gdy pomimo upływu dodatkowego terminu najemca nie dokonał płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć.
Warto dodać, że częściowe tylko uregulowanie należności przez dłużnika nie niweczy dopuszczalności wypowiedzenia.
Wypowiedzenie może być dokonane nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu powinno zostać sporządzone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Należy w nim określić przyczynę dokonanego wypowiedzenia.
Prawidłowe wskazanie przez właściciela przyczyny wypowiedzenia ma decydujące znaczenie, również na wypadek późniejszego sporu w sądzie. Sąd Okręgowy w Gliwicach, odnosząc się do przyczyn wypowiedzenia umowy najmu w wyroku z dnia 14 maja 2014 r., sygn. akt III Ca 50/14 wskazał: ,,Obowiązek wskazania przyczyny wypowiedzenia umowy najmu wynikający z art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ma nie tylko formalny charakter, ale związany jest z oceną zasadności dokonanego wypowiedzenia. Przyczyna wypowiedzenia umowy najmu ma dwojakie znaczenie: jedno występuje w aspekcie zgodności z prawem czynności wynajmującego, a drugie – jej zasadności (11 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Obowiązek wynajmującego sprowadza się do podania przyczyny wypowiedzenia w piśmie zawierającym jego oświadczenie w taki sposób, by jego adresat poznał motywy leżące u podstaw takiej decyzji (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Sprostanie wymaganiom określonym w art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów polega zatem na wskazaniu przyczyny w sposób jasny, zrozumiały i dostatecznie konkretne. W drugiej płaszczyźnie chodzi natomiast o to, by wskazana przyczyna mogła być uznana za uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu (art. 11 ust. 2, 3, 4, 5 ustawy o ochronie praw lokatorów)’’.
