Stosunek najmu ustaje wraz z upływem terminu, na który umowa została zawarta oraz wskutek upływu okresu jej wypowiedzenia.
Jednakże stosownie do brzmienia art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Przepis art. 674 KC może być stosowany jedynie wówczas, gdy strony w sposób odmienny nie uregulowały w umowie wzajemnych relacji po ustaniu stosunku najmu w celu zapobieżenia domniemaniu przedłużenia najmu. Przykładem tego typu unormowania może być postanowienie przewidujące, iż przedłużenie umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. albo wyłączenie w umowie zastosowania art. 674 KC.
Kancelaria Prawna Modus Wrocław świadczy usługi pełnego, profesjonalnego wsparcia i doradztwa prawnego w zakresie prawa cywilnego oraz umów najmu.
Norma zawarta w tym przepisie prawnym nie znajduje z oczywistych względów zastosowania wobec rozwiązania umowy przez wynajmującego ze skutkiem natychmiastowym, bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Aby dopuszczalne było uznanie, iż najem został przedłużony na czas nieoznaczony, dalsze używanie rzeczy przez najemcę ( a nie tylko jej posiadanie) musi następować za zgodą wynajmującego i muszą zachodzić wątpliwości co do charakteru czynności podjętych przez strony.
W orzecznictwie i doktrynie ugruntowało się stanowisko, że zgoda wynajmującego na używanie nadal rzeczy przez najemcę, stanowiąca niezbędną przesłankę tzw. milczącego przedłużenia umowy najmu,
może być nie tylko wyraźna, ale wyrażona także w sposób dorozumiany.
Jako przykład warto przytoczyć fragment uzasadnienia wyroku z dnia 14 października 1998 r., II CKN 925/97, w którym Sąd Najwyższy wyjaśnił, że ,,w świetle treści art. 674 KC w związku z art. 694 KC do przedłużenia umowy dzierżawy nie wystarczy samo używanie rzeczy przez dzierżawcę po upływie terminu oznaczonego w umowie, lecz niezbędne jest, aby używanie to odbywało się za wyraźną lub chociażby dorozumianą zgodą wynajmującego wyrażoną jednak w sposób dostateczny (art. 60 KC), a więc przez jakiekolwiek zachowanie się, które w okolicznościach towarzyszących w sposób dostatecznie zrozumiały wyraża wolę wywołania skutków prawnych objętych treścią czynności prawnej.’’
